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房地产TOP20潜在进入者?

2019-06-15 23:29 - 查看:
统计局6月14日消息,1-5月份全国房地产开发投资同比增长11.2%,增速比1-4月份回落0.7个百分点,其中住宅投资增长16.3%,增速回落0.5%,住宅投资占房地产开发投资比重为73.3%。 地产投资

  统计局6月14日消息,1-5月份全国房地产开发投资同比增长11.2%,增速比1-4月份回落0.7个百分点,其中住宅投资增长16.3%,增速回落0.5%,住宅投资占房地产开发投资比重为73.3%。

  地产投资略有回落背景下,西南地产首席分析师胡华如在进门财经路演时分享了最新研究成果,胡总从多维度剖析了华发股份600325)的自身优势,称其为优质二线成长地产股。

  珠海(楼盘)华发实业股份有限公司(以下简称“华发股份”或“公司”)成立于1992年8月,1994年取得国家一级房地产开发资质,2004年2月公司股票在上交所上市交易。

  公司的控股股东是珠海华发集团有限公司(以下简称“华发集团”),实际控制人为珠海市国资委。截止到2018年报披露日,公司与实际控制人的产权关系及持股比例情况如下图所示。

  2017年华发集团实现总收入441.6亿,综合毛利率为22.1%,其中房地产000736)开发板块收入占比43.4%(对应毛利率为28.3%)、商贸服务板块收入占比37.1%(对应毛利率仅为0.3%)、城市运营板块收入占比11.6%(对应毛利率为68.5%)、金融类业务收入占比1.7%(对应毛利率为70.1%),由此可见地产开发与城市运营板块对于华发集团的重要性。

  华发股份是华发集团最重要的房地产开发子公司,也是承接其城市运营板块资源变现的重要地产开发平台。

  华发集团承接珠海市主要城市营运项目及重大基础设施建设项目,包括产城一体化及区域开发、城市更新、基础配套设施、TOD综合开发、保障房及港口投资等,其所承接的一级土地开发项目合计超过170平方公里,华发集团占珠海城市运营市场份额的70%以上。

  2009年7月,珠海市政府正式授予华发集团对中央商务区5.77平方公里进行土地一级开发整理,主要由华发集团下属企业珠海十字门中央商务区建设控股有限公司(简称“十字门控股”)进行运作。

  2018年12月12日,华发股份全资子公司“珠海华亿”以35.15亿的代价通过增资的方式获得“十字门城建”(即十字门控股全资子公司)50%的股权,之后华发股份获得十字门城建的主导权,十字门城建纳入公司并表范围。

  十字门城建持有珠海市海润房地产开发有限公司(下称“海润公司”)55%股权,海润公司另一股东珠海城市建设集团有限公司持有其45%股权。海润公司主要负责开发建设“华发城建四季半岛项目”。

  该项目位于十字门中央商务区湾仔片区,南湾大道北侧,南琴路东侧,由13#、18#、19#、25#、29#五块用地组成。

  项目总占地面积16.93万平方米,计容建面59.01万平方米(测算土地楼面成本为4340元每平米,不考虑权益比该项目隐含的NAV增值不低于50亿)。

  在2010年-2013年,华发集团通过招拍挂的形式取得了十字门中央商务区29幅地块的使用权(占地面积106.74万方,计容建面约360.89万方)。

  截止到2018年末,华发集团拥有位于十字门中央商务区、横琴新区、保税区等高价值区域占地面积约133.52万方,对应计容建面约394.96万方的土地使用权(其中,上市公司体外的占比约88.6%),整体来看这些土地可售部分的楼面价占当前售价的比例不到20%,增值空间巨大。

  2019年2月18日,中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。粤港澳大湾区是由香港、澳门(楼盘)两个特别行政区和广东省广州(楼盘)、深圳(楼盘)、珠海、佛山(楼盘)、惠州(楼盘)、东莞(楼盘)、中山(楼盘)、江门(楼盘)、肇庆(楼盘)九个地市组成。

  总面积5.6万平方公里,2018年末总人口已达7000万人,是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一,在国家发展大局中具有重要战略地位。

  粤港澳大湾区与世界上其他三大湾区相比,GDP总量相差不显著,行政区域面积、常住人口、人口密度等基础性指标具有显著优势,在人均GDP、土地产值等效益指标方面还具有很大的增长空间。

  《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确了近期(2022年)和远期(2035年)的目标,大湾区的空间布局以及珠海扮演的角色。

  a、区域发展更加协调,分工合理、功能互补、错位发展的城市群发展格局基本确立;

  b、协同创新环境更加优化,创新要素加快集聚,新兴技术原创能力和科技成果转化能力显著提升;

  c、供给侧结构性改革进一步深化,传统产业加快转型升级,新兴产业和制造业核心竞争力不断提升,数字经济迅速增长,金融等现代服务业加快发展;

  d、交通、能源、信息、水利等基础设施支撑保障能力进一步增强,城市发展及运营能力进一步提升;

  e、绿色智慧节能低碳的生产生活方式和城市建设运营模式初步确立,居民生活更加便利、更加幸福;

  f、开放型经济新体制加快构建,粤港澳市场互联互通水平进一步提升,各类资源要素流动更加便捷高效,文化交流活动更加活跃。

  2035年大湾区要形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式,经济实力、科技实力大幅跃升,国际竞争力、影响力进一步增强;大湾区内市场高水平互联互通基本实现,各类资源要素高效便捷流动。

  区域发展协调性显著增强,对周边地区的引领带动能力进一步提升;人民生活更加富裕;社会文明程度达到新高度,文化软实力显著增强,中华文化影响更加广泛深入,多元文化进一步交流融合;资源节约集约利用水平显著提高,生态环境得到有效保护,宜居宜业宜游的国际一流湾区全面建成。

  其一,是极点带动效应,发挥“香港——深圳”、“广州——佛山”和“澳门——珠海”的引领带动作用;其二是加大重大互联互通的基础设施,发挥港珠澳大桥的作用,加快建设深(圳)中(山)通道、深(圳)茂(名)铁路等交通设施;其三是发挥四个核心城市对于周边区域发展的辐射带动作用。

  针对香港,要巩固和提升国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位,强化全球离岸人民币业务枢纽地位、国际资产管理中心及风险管理中心功能,推动金融、商贸、物流、专业服务等向高端高增值方向发展,大力发展创新及科技事业,培育新兴产业,建设亚太区国际法律及争议解决服务中心,打造更具竞争力的国际大都会。

  针对澳门,要建设世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台,促进经济适度多元发展,打造以中华文化为主流、多元文化共存的交流合作基地。

  针对广州,要充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用,全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能,培育提升科技教育文化中心功能,着力建设国际大都市。

  针对深圳,要发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用,加快建成现代化国际化城市,努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

  1)珠海是唯一陆路与澳门和香港均接驳的城市,规划中提到“建设重要节点城市”,珠海排在佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等城市之前。在珠三角九市的排序中,珠海紧挨着深圳市和广州市两个一线)珠海横琴是与深圳前海、广州南沙的地位相当的,构成三大粤港澳深度合作示范区,均是粤港澳重大合作平台。在该区域,外资港资银行保险机构可直接设立经营机构;可建立创业就业试验区。

  在广州,公司相继取得荔湾区芳信路地块、海珠区宝岗大道地块、荔湾区广钢新城地块;在武汉(楼盘),公司成功摘取汉阳区四新地块;在上海(楼盘),公司一举夺得张江地块及杨浦地块;在珠海,公司通过公开竞拍方式成功获得十字门商务区会展四路两地块,通过股权收购取得湾仔三旧改造项目的开发主导权,全年新增项目土地计容建面132万平方米,土地资源逐步向珠海及重点区域城市聚集。

  以武汉华发中城荟项目为例,华发以增资入股的方式获取了该优质地块。2007年9月,华润置地以26.92亿总价获得武汉P(2007)036号地块(六地块,总用地面积10.08万方,计容建筑面积36.92万方),当时楼面价的溢价率为85%,为当时的地王。

  在2014年,武汉的新房库存量很大,好位置如果不能匹配好产品,高价去化的难度可想而知。华发采取高举高打的策略,针对武汉高薪阶层主打大户型和精装修住宅产品,而且将公司创新推出的优+生活新一代产品高规格地应用到华发中城荟项目上,比如差异化、层次感的装修风格,中央空调覆盖全屋等等。

  华发股份是国内第一家以产品推介会形式介绍住宅新产品的。在2015年9月6日,华发股份在珠海国际会展中心举行了一场别开生面的新产品发布会,正式宣布在地产界率先启动“新一代优+生活”产品战略,包括优+互联网社区、优+生态规划、优+创新建筑、优+智慧家居、优+定制精装、优+星级配套在内的六大优+体系共40个标准。

  从2018年克而瑞房企销售数据排行榜来看,华发股份全口径销售位居行业第47位,2019年前4月从实际操盘项目实现的销售金额来看,华发的名次提升到第36位,与公司历史上最好成绩较为接近。随着2019-2020年公司销售的持续放量,公司很可能跻身行业TOP30。

  基于公司最新的发展战略、房地产行业面临的宏观政策环境及房地产开发业务本身的运作规律,我们做出如下关键假设。

  经过测算,公司每股 NAV 为 18.59 元,当前股价相比折让 58.8%。